□文/郝玮刚
推地节奏加快
今年上海住宅用地的推出节奏与往年不同，前两季度鲜有地块推出，到了第三季度，上海房地局开始明显加快推地速度。
据富阳房地产研究机构统计，7月份，共有7个土地出让公告，出让土地39副，共249.1万平方米。其中住宅部分土地有17万平方米。
8月初，上海房地局发布22号土地公告，一口气又推出宝山杨行镇和顾村镇以及嘉定的3幅居住用地。
今年宝山仍是住宅土地市场的热点区域，8月初推出的两幅地块总面积约26.8万平方米，其中仅顾村的地块面积就达24万平方米，这是近年来一级市场最大的一幅住宅用地，另加7月份该区域推出的两幅近9万平方米的住宅用地，宝山今年截至目前共推地35.8万平方米。
另外，我们也注意到，由于受《国有建设用地使用权出让合同》的影响，同时也考虑大多数地产开发商近来的财务状况，除上面顾村的这个地块之外，今后出让土地面积将会体现为体量小、频度高的特征。富阳研究机构认为，这将有利于开发商在规定时间内开发完成，同时也利于开发商在从紧的财务状况下进一步拓展业务。佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，“目前开发商的资金大都比较紧张，房屋销售回款没往年理想，而很多公司去年拿了太多地又需要资金去开发，所以现在有钱买地的开发商比较少，所以政府只能小批量推地，以避免流拍。今年第三季度推地力度较大的目的在于政府不希望对市场产生不利影响，希望此举能够拉升投资以推动经济增涨。”
成交价稳中有升
今年11号公告，罗店新镇A2-2地块的出让，在48家地产开发商购买挂牌文件，最后三家参与竞拍的情况下，8月8日上午，南京朗诗置业股份有限公司最终以超过底价近1/4多的溢价成交，以3.21亿元的价格摘得该地块，初步计算，地块楼板价格4256元/平方米。富阳研究机构分析认为，“此次出让住宅地块6.3万平方米，底价只有2.5亿元，在目前开发商普遍缺少现金的情况下，这样一个地理位置好、发展潜力巨大的地块，所费金额相对较低，因而吸引力相当巨大。最终准备出手拿地，参与竞拍的不止一家开发商，则土地成交溢价不可避免。”
此次22号公告中，纯住宅用地是宝山的两个地块。其中，杨行镇蕰川路地块，预测其楼地板价为4832元/平方米。同样的，对于顾村镇陈富路地块，估计挂牌价在13亿元左右，出让面积为24万方，其楼地板价为3219元/平方米。与前几副市区出让土地相比，其楼地板价则相对便宜得多。富阳地产研究机构分析认为，对于宝山区顾村地块，若严格按照新的《国有建设用地使用权出让合同》出让，则要在三年左右时间要开发完成近40万方的建筑量体，对开发商资金及各方面能力要求都非常的高。根据上海近阶段土地市场状况，该块土地极有可能出现底价拍卖甚至是流拍现象。而同在宝山的另一幅土地杨行镇蕰川路地块，由于总价的关系，有可能会出现多家竞拍，并最终出现土地溢价的现象。
至此，今年以来上海推出的居住用地，外环外区域地块占绝大多数，表明上海中心区域的居住用地几近“枯竭”。而最近几幅市区住宅用地的楼地板价与周边房屋价格相当，也充分体现市区土地的稀缺性。
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